Encadrement des Loyers : Le Guide Expert et Définitif (Mise à jour 2025)

Dans la jungle du droit immobilier français, l'encadrement des loyers est sans doute le dispositif le plus puissant, mais aussi le plus mal compris.

Souvent confondu avec le "plafonnement à la relocation" ou le "gel des loyers", ce mécanisme issu de la loi ELAN (2018) est une exception juridique qui s'applique dans les zones les plus tendues du territoire. Pour le locataire, c'est une arme de protection massive. Pour le propriétaire, c'est une ligne rouge dont le franchissement peut coûter jusqu'à 15 000 € d'amende.

En tant qu'experts de la donnée locative, nous avons décortiqué pour vous les textes de loi, les arrêtés préfectoraux et la jurisprudence pour créer ce guide définitif.

1. Distinction Fondamentale : "Zone Tendue" vs "Encadrement"

Avant d'aller plus loin, il faut dissiper la confusion n°1 qui règne sur le web. Il existe deux dispositifs qui se superposent mais qui n'ont rien à voir :

A. Le Plafonnement à la Relocation (Décret annuel)

Ce dispositif s'applique dans plus de 1 100 communes (les "Zones Tendues").

• La règle : Au changement de locataire, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l'indice IRL (sauf gros travaux).
• Le but : Limiter l'inflation entre deux baux.
• Ce n'est PAS l'encadrement des loyers.

B. L'Encadrement des Loyers (Loi ELAN - Article 140)

C'est le dispositif expérimental dont nous parlons ici.

• La règle : Le loyer au m² ne doit jamais dépasser un prix plafond administratif, même s'il s'agit d'une première location ou d'un logement neuf.
• Le but : Faire baisser les prix du marché artificiellement.
• L'application : Uniquement dans certaines métropoles volontaires.

Résumé Expert : Vous pouvez respecter le plafonnement à la relocation (ne pas augmenter par rapport à l'ancien locataire) mais être ILLÉGAL au regard de l'encadrement des loyers (si le loyer de base était déjà au-dessus du plafond préfectoral).

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2. Où s'applique l'encadrement en 2025 ?

L'encadrement s'applique territoire par territoire, suite à des décrets spécifiques. Si votre logement se situe ici, vous devez impérativement vérifier votre loyer :

Autres territoires concernés : Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine Commune (Aubervilliers, Saint-Denis...), Est Ensemble (Bagnolet, Montreuil...).

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3. La Mécanique du Calcul : Comment est fixé le prix ?

Le Préfet ne décide pas d'un prix unique. Il publie chaque année un arrêté complexe qui fixe 3 valeurs pour chaque catégorie de logement :

1. Le Loyer de Référence : Le prix médian du marché observé par l'Observatoire Local des Loyers (OLL).
2. Le Loyer Majoré (+20%) : C'est le PLAFOND LÉGAL. Il est égal au loyer de référence + 20%.
3. Le Loyer Minoré (-30%) : Le plancher en dessous duquel une hausse est envisageable.

Les 4 variables d'ajustement

Votre plafond personnalisé dépend strictement de ces critères :

• La Zone (IRIS) : C'est l'unité géographique fine (quartier). À Paris, traverser la rue peut changer votre plafond de 3€/m².
• Le Nombre de pièces : Attention, on parle de pièces habitables, pas de chambres. Le prix au m² est dégressif : un studio (T1) a un plafond au m² bien plus élevé qu'un T4.
• L'Époque de construction : L'ancien (avant 1946) bénéficie souvent d'une prime de "cachet" par rapport aux constructions des années 1970.
• Le Type (Meublé vs Nu) : C'est crucial. Un logement meublé bénéficie d'une majoration unitaire (généralement entre 11% et 15% de plus que le nu) pour compenser l'usure du mobilier.

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4. Le Complément de Loyer : La zone de tous les abus

L'article 140 de la loi ELAN permet de dépasser le plafond via un "complément de loyer", mais uniquement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles.

C'est ici que 90% des litiges se jouent.

Ce qui est INTERDIT (Jurisprudence constante)

Vous ne pouvez PAS justifier un complément pour :

• ❌ Une cuisine équipée (c'est le standard).
• ❌ La proximité des transports ou commerces (déjà inclus dans le prix de la zone).
• ❌ Une bonne exposition ou un balcon standard.
• ❌ Des travaux de rénovation récents.
• ❌ NOUVEAU : Un logement avec DPE classé F ou G (Interdiction stricte depuis août 2022).

Ce qui est ACCEPTÉ (Au cas par cas)

• ✅ Une terrasse exceptionnelle (> 15-20m²) en centre-ville dense.
• ✅ Une vue monumentale directe (Tour Eiffel, Garonne, Notre-Dame de la Garde) sans vis-à-vis.
• ✅ Une hauteur sous plafond remarquable (> 3m50) avec volume atypique.
• ✅ Des équipements de luxe (Piscine intérieure, Sauna).

Conseil d'Expert : Le complément de loyer doit être indiqué en euros et justifié explicitement dans le bail. S'il n'est pas détaillé, il est nul.

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5. Sanctions et Risques pour le Propriétaire

L'époque de l'impunité est terminée. Depuis 2023, les municipalités (notamment Paris et Lyon) ont récupéré le pouvoir de sanction.

Les 3 niveaux de sanction :

1. L'Action en Diminution (Rétroactive) : Le locataire peut saisir le juge ou la commission de conciliation. Le propriétaire devra rembourser tout le trop-perçu depuis la signature du bail (prescription : 3 ans).
   • Exemple : 100€ de dépassement sur 3 ans = 3 600 € à rembourser.
2. L'Amende Administrative : Après mise en demeure du Préfet, le propriétaire s'expose à une amende de 5 000 € (particulier) ou 15 000 € (personne morale/SCI). Cette amende ne le dispense pas de rembourser le locataire.
3. L'Interdiction de louer : Dans certains cas graves, notamment liés à l'indécence ou au permis de louer, la commercialisation peut être bloquée.