Vérifiez si votre loyer respecte les plafonds légaux établis par la Métropole de Lyon
L'encadrement des loyers est un dispositif légal mis en place à Lyon (zone tendue) pour limiter les loyers des logements du secteur privé. Il s'applique à la première mise en location ou au renouvellement du bail.
Le loyer de référence majoré représente le plafond légal maximum que peut demander un propriétaire. Il est calculé à partir du loyer de référence (loyer médian du secteur) auquel est ajoutée une majoration de 20%.
Les loyers de référence sont fixés par arrêté préfectoral et varient selon :
Si votre loyer dépasse le plafond légal, vous pouvez demander une mise en conformité auprès de votre propriétaire et, en cas de refus, saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.
Guide complet et juridique pour comprendre l'encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne
Depuis le 1er novembre 2021, la Métropole de Lyon a rejoint le dispositif expérimental d'encadrement des loyers, déjà en vigueur à Paris et Lille. Cette mesure, issue de la loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) de 2018, vise à réguler un marché locatif devenu inaccessible pour de nombreux ménages, étudiants et jeunes actifs.
Attention à la géographie : Contrairement à une idée reçue, l'encadrement ne s'applique pas aux 59 communes de la Métropole. Seules Lyon (tous les arrondissements) et Villeurbanne sont concernées. Ces deux villes concentrent à elles seules la majorité des tensions locatives et la hausse des prix la plus spectaculaire de la décennie passée.
L'objectif n'est pas de geler les loyers, mais de limiter les abus. Le dispositif fixe des plafonds que les propriétaires ne peuvent dépasser lors de la signature d'un nouveau bail ou de son renouvellement. C'est un outil de protection du pouvoir d'achat qui concerne plus de 60% du parc locatif privé de ces deux villes.
Le système ne repose pas sur un prix unique, mais sur une fourchette de prix fixée chaque année par arrêté préfectoral. Pour chaque logement, trois valeurs sont définies en euros par mètre carré (€/m²) :
L'équation magique :
Pour connaître votre loyer plafond mensuel (hors charges), le calcul est simple :
Surface habitable × Loyer de Référence Majoré.
Exemple concret : Pour un T2 de 40m² dans le quartier des Brotteaux (Zone 1) construit en 1980, si le loyer majoré est fixé à 16,50 €/m², le loyer mensuel ne pourra pas dépasser 660 € hors charges.
Le Préfet ne fixe pas les prix au hasard. Le barème repose sur quatre critères objectifs qui segmentent le parc immobilier :
Lyon et Villeurbanne ont été découpées en 4 zones tarifaires, de la plus chère à la moins chère. Par exemple, la Presqu'île, le 6ème arrondissement et la Croix-Rousse sont généralement dans les zones les plus élevées, tandis que certains quartiers périphériques de Villeurbanne sont en zone basse.
Le barème distingue les T1, T2, T3 et les T4 et plus.
Paradoxe à connaître : Plus le logement est petit, plus le prix au m² autorisé est élevé. Un studio de 15m² aura un plafond au m² bien supérieur à un appartement familial de 100m².
L'ancienneté du bâtiment influe sur le cachet et la performance. Les catégories sont : Avant 1946 (l'ancien, le charme, le Canut), 1946-1970 (souvent moins bien coté), 1971-1990, et Après 1990 (moderne).
C'est une spécificité cruciale. Un logement meublé, parce qu'il inclut des équipements et permet une installation immédiate, bénéficie d'un loyer de référence majoré supérieur (environ 11% à 15% de plus qu'un logement nu). Attention, pour être considéré "meublé", le logement doit respecter la liste stricte du décret de 2015 (literie avec couette, occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table, sièges, étagères, luminaires, matériel d'entretien).
C'est la question n°1 des locataires : "Mon propriétaire a-t-il le droit de dépasser le plafond ?"
La réponse est OUI, mais à des conditions extrêmement strictes. C'est ce qu'on appelle le "complément de loyer".
Selon l'article 140 de la loi ELAN, ce complément ne peut être appliqué que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur.
Règle d'or : Le montant du complément doit être indiqué explicitement dans le bail, séparément du loyer de base. S'il est noyé dans le total, il est illégal.
Si vous suivez l'actualité immobilière lyonnaise, vous avez peut-être lu que l'encadrement avait été "annulé". Faisons le point, car la situation est subtile.
En octobre 2023, le Tribunal Administratif de Lyon, saisi par l'UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers), a effectivement annulé les arrêtés préfectoraux. Le motif ? Un vice de forme sur le périmètre : le juge a estimé que l'expérimentation aurait dû concerner l'ensemble de la métropole et non seulement Lyon et Villeurbanne, pour être cohérente avec la réalité du marché.
MAIS ATTENTION : Le Ministère de la Transition Écologique et la Métropole de Lyon ont immédiatement fait appel. Cet appel est suspensif. Cela signifie qu'en attendant le jugement définitif de la Cour Administrative d'Appel (qui prendra plusieurs mois ou années), l'encadrement des loyers reste pleinement en vigueur.
En résumé : Ne vous fiez pas aux rumeurs. À ce jour, signer un bail ne respectant pas les plafonds vous expose aux mêmes sanctions qu'avant.
L'encadrement s'applique aussi aux colocations !
• Bail unique (solidaire) : La somme des loyers payés par tous les colocataires ne doit pas dépasser le Loyer de Référence Majoré du logement entier.
• Baux individuels : La somme des loyers de chaque bail ne doit pas non plus dépasser le plafond global du logement.
L'encadrement des loyers (loi ELAN) concerne les baux d'habitation principale (loi de 89) et les baux mobilité. Il ne s'applique PAS aux locations saisonnières type Airbnb. Cependant, Lyon a mis en place d'autres régulations très strictes pour le tourisme (changement d'usage, limitation à 120 jours pour les résidences principales) pour éviter que les logements ne sortent du parc locatif classique.
Si vous constatez que votre loyer dépasse le plafond légal (hors charges et sans complément justifié), voici la marche à suivre :
Les risques pour le propriétaire :
Outre l'obligation de baisser le loyer et de rembourser le trop-perçu, le Préfet peut infliger une amende administrative : jusqu'à 5 000 € pour un propriétaire physique et 15 000 € pour une personne morale (SCI). Depuis 2023, les contrôles se sont intensifiés.
Données issues de l'Open Data de la Métropole de Lyon, mises à jour régulièrement