Encadrement des loyers à Paris

Paris a été la première ville de France à réactiver l'encadrement des loyers le 1er juillet 2019, après une première tentative annulée en 2017. Ici, la "zone tendue" n'est pas un vain mot : avec plus de 60% de locataires et des loyers ayant bondi de 50% en 15 ans, la capitale est le laboratoire de la régulation locative.

Le dispositif concerne les locations vides et meublées à usage de résidence principale (ou bail mobilité). Il ne s'applique pas aux logements sociaux (HLM), aux logements soumis à la loi de 1948, ni aux locations saisonnières type Airbnb (qui ont leurs propres règles de limitation à 120 jours).

À Paris, le Préfet d'Île-de-France fixe chaque année trois niveaux de loyer pour chacune des 14 catégories de logements (nombre de pièces x époque) dans chacun des 80 quartiers administratifs.

A. Le découpage géographique (Les 80 quartiers)

Le barème est d'une précision chirurgicale. Il ne suffit pas de connaître son arrondissement. Le prix change parfois d'un trottoir à l'autre.
Exemple : Dans le 18ème, le loyer de référence n'est pas le même à Montmartre (quartier Clignancourt) et à La Chapelle.

B. L'impact de l'année de construction

Paris valorise son patrimoine.

• Avant 1946 : Le charme Haussmannien ou le "Vieux Paris". C'est souvent la catégorie la plus chère au m² après le neuf, car très prisée.
• 1946-1970 : Les "Trente Glorieuses". Souvent moins bien insonorisés ou moins esthétiques, ces immeubles ont des plafonds de loyer souvent plus bas.
• 1971-1990 : L'habitat moderne standard.
• Après 1990 : Le contemporain, normes récentes, souvent plus cher.

C. La formule de calcul

Le loyer de base (hors charges) ne doit pas dépasser : Surface Habitable × Loyer de Référence Majoré.

Note sur la surface : On parle de surface "loi Boutin" (surface habitable réelle) et non "loi Carrez". Les balcons, caves et parkings ne comptent pas dans les m², mais peuvent justifier un complément (voir section 4).

À Paris, louer en meublé permet d'appliquer une majoration d'environ 11% à 14% sur le loyer de référence majoré. C'est attractif pour les propriétaires, mais c'est très encadré.

Pour qu'un bail soit qualifié de "meublé", il ne suffit pas de mettre un lit et une table. Le logement doit comporter au minimum les 11 éléments suivants (Décret n°2015-981) :

• ✅ Literie avec couette ou couverture
• ✅ Dispositif d'occultation des fenêtres (chambre)
• ✅ Plaques de cuisson
• ✅ Four ou four micro-ondes
• ✅ Réfrigérateur (+ freezer)
• ✅ Vaisselle nécessaire aux repas
• ✅ Ustensiles de cuisine
• ✅ Table et sièges
• ✅ Étagères de rangement
• ✅ Luminaires
• ✅ Matériel d'entretien ménager

⚠️ Le risque de requalification :

Si un seul de ces éléments manque lors de l'état des lieux, le locataire peut saisir la justice pour faire requalifier le bail en "location nue". Conséquence : le loyer plafond baisse immédiatement de ~12% et le bail passe à 3 ans (au lieu d'un an).

C'est le point le plus contentieux à Paris. L'article 140 de la loi ELAN autorise un dépassement du plafond si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes.

🚫 La fin des abus (Loi Pouvoir d'Achat 2022)

Depuis le 18 août 2022, il est strictement interdit d'appliquer un complément de loyer si le logement :

• A un DPE de classe F ou G (Passoire thermique).
• Dispose de sanitaires sur le palier.
• Présente des signes d'humidité ou des problèmes d'installation électrique.
• A des fenêtres laissant anormalement passer l'air.
• A un vis-à-vis de moins de 10 mètres.

✅ Ce qui justifie un complément (Jurisprudence)

Le complément doit être justifié par quelque chose d'exceptionnel par rapport aux logements voisins :

• Vue monumentale : Vue directe sur la Tour Eiffel, le Sacré-Cœur ou la Seine (pas juste un bout de toit).
• Espace extérieur rare : Grande terrasse de plain-pied en étage élevé (un balconnet filant haussmannien ne suffit généralement pas, car c'est la norme à Paris).
• Hauteur sous plafond exceptionnelle : Type atelier d'artiste (> 4m).
• Équipements luxueux : Piscine privée, sauna dans l'appartement, Home Cinema intégré.

Attention : Une cuisine équipée, une cave, un digicode, ou la proximité du métro ne justifient JAMAIS un complément à Paris, car c'est considéré comme standard.

Paris compte des milliers de "chambres de service". La vigilance est maximale ici.

• Interdiction de louer (Indécence) : Il est interdit de louer un logement s'il ne fait pas au moins 9m² de surface habitable OU 20m³ de volume.
• Surtaxe : Depuis 2012, une taxe sur les micro-logements (loyers abusifs) s'applique aux surfaces inférieures à 14m² si le loyer dépasse un certain seuil (environ 42€/m²).

Le calcul du loyer de référence pour ces petites surfaces est souvent élevé au m², mais le montant total reste très bas. Tout complément de loyer pour une chambre de bonne (WC sur palier, 6ème sans ascenseur) sera systématiquement rejeté par les tribunaux.

La Colocation

À Paris, la colocation est massivement pratiquée.
Bail unique : Si tous les colocs signent le même bail, la somme des parts de loyer ne doit pas dépasser le plafond du logement entier.
Baux séparés : Si chaque coloc a son contrat, la somme des loyers ne doit pas non plus dépasser le plafond.

Le Bail Mobilité

Créé pour les professionnels en mission ou les étudiants (1 à 10 mois, non renouvelable), ce bail est soumis à l'encadrement. Contrairement à une location saisonnière touristique, vous ne pouvez pas fixer le prix librement.

La Mairie de Paris a obtenu de l'État le pouvoir de sanctionner directement les propriétaires depuis le 1er janvier 2023. Résultat : les contrôles ont explosé.

La procédure pour le locataire :

1. Le calcul : Faites la simulation ici et gardez le résultat.
2. La contestation : Envoyez un recommandé au propriétaire (action en diminution de loyer). Il a 2 mois pour répondre.
3. Le signalement : En cas de refus, vous pouvez signaler le logement sur la plateforme "Encadrement des loyers" de la Ville de Paris. Vous pouvez aussi saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) de Paris.
4. Le remboursement : L'action en récupération du trop-perçu peut se faire jusqu'à 3 ans après la signature du bail.